5 основных шагов при покупке недвижимости в Египте

Сектор недвижимости Египта переживает стадию активного роста, что вызвано высоким спросом со стороны иностранцев, стремящихся приобрести недвижимое имущество в Египте. Целью данной рубрики является проведение краткого обзора действующего режима в отношении покупки и передачи права собственности по египетскому законодательству и формирование рекомендуемых "5 основных шагов" для любого потенциального покупателя, предшествующих покупке недвижимости в Египте.

Краткий обзор:

Переход права собственности на недвижимость в Египте проходит через две различные фазы, называемые частная продажа и договор продажи между продавцом и покупателем с последующей регистрацией нового собственника в Департаменте Недвижимости и Нотариальной палате. Права иностранцев при купле-продаже и владении объектами недвижимости в Египте ограничены Законом о праве собственности иностранцев No.230 от 1996 года.
Как говорится в законе иностранцы могут владеть недвижимостью в Египте при следующих условиях: 1) владение не более 2-мя объектами недвижимости и 2) каждый объект недвижимости не должен превышать 4000 кв.м

За исключением вышеуказанных ограничений, приобретение недвижимости в Египте иностранными гражданами происходит по такой же схеме  как и египетскими гражданами. В дополнении к вышесказанному, далее 5 основных шагов, которые должны быть сделаны любым осмотрительным покупателем:

Шаг 1:
Проверить зарегистрированный статус объекта недвижимости и правоустанавливающие документы, как было сказано выше, переход прав на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. Хотя довольно часто в Египте можно встретить владельцев с незарегистрированным правом собственности, в связи с уклонением от уплаты государственной пошлины за регистрацию в размере 3% от стоимости имущества. Следовательно первым основным предпринятым шагом должна быть проверка наличия регистрации. Наличие регистрации проверяется путем проверки правоустанавливающих документов. Следующим моментом при всесторонней проверке является проверка оригиналов документов, а не копий, для подтверждения отсутствия фальсификации в представленных владельцем правоустанавливающих документах.

Шаг 2:
Проверить наличие зарегистрированного залога или иного обременения имущества. По египетскому законодательству, залог и иные обременения налагаются на имущество и не снимаются при переходе прав. Таким образом, довольно часто покупатель только после покупки неожиданно узнает об обременении правами третьих лиц. Так как данный факт может существенно повлиять на Ваши права, Вы должны быть уверены в том, что приобретаемое Вами имущество свободно от прав третьих лиц, таких как залог или иные обременения. Проверка данного факта осуществляется по официальным записям об обременениях в Нотариальной палате района, в котором находится приобретаемое имущество.

Шаг 3:
Убедиться что все налоги на недвижимость полностью оплачены. По действующему египетскому законодательству налоги налагаются на имущество, а не на владельца. Размер налога различается в зависимости от местоположения и уровня недвижмости. Этот налог не изменяется и не возмещается при переходе прав, довольно распространенной является ситуация, когда покупатель уже после покупки узнает о новой обязанности оплатить налог в соответствующие Налоговые службы. Следовательно, каждому предусмотрительному покупателю следует дать указание своим юристам проверить наличие оплаты налога до совершения покупки.

Шаг 4:
Проект и заключение двуязычного договора купли-продажи. Заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем - первая фаза при передаче прав в соответствии с действующим законодательством Египта. Довольно часто продавец предлагает версию договора только на арабском языке, которую в большинстве случаев не могут прочитать иностранцы и которая не содержит все необходимые гарантии, предоставляющие и защищающие права покупателя. Таким образом, мы настоятельно рекомендуем заключать двуязычные договоры купли-продажи, проверенные юристом покупателя, во избежании неоговоренных договором моментов.

Шаг 5:
Регистрация права собственности покупателя, регистрация права - вторая фаза при переходе прав от продавца к покупателю по египетским законам. Фактически заключение договора купли-продажи, с юридической точки зрения, порождает возникновение прав и обязанностей между продавцом и покупателем, но никаким образом не влияет на права третьих лиц и государственных органов. Другими словами, договор купли-продажи может быть использован при рассмотрении исков продавца, но не защищает покупателя от возможных исков со стороны третьих лииц или государственных органов. Регистрация имущества - процедура, призванная защищать покупателя от притязаний со стороны третьих лииц или государственных органов. Возможны два пути действий при регистрации имущества, различаемые начальными этапами:

• Регистрация имущества в Департаменте Недвижимости и Нотариальной Палате.

Эта процедура более применима в отношении имущества, которое было зарегистрировано таким же образом продавцом. Срок проведения такой процедуры зависит от полноты комплекта необходимых документов, но в любом случае это заимет от 3 до 6 месяцев. После согласования стоимости продажи, в расчет принимается 3% от этой суммы как пошлина за регистрацию. Мы настоятельно рекомендуем не занижать стоимость покупки в договоре с целью уменьшения пошлины, так как такие действия в последствии могут повлиять на покупателя.

• Регистрация имущества через суд, этот путь регистрации имущества также применим, суд рассмотрит запрос продавца о подтверждении действительности продажи имущества и признания покупателя законным владельцем имущества. Название этой процедуры - иск о подтверждении законности продажи. Эта процедура может занять от 6 до 12 месяцев и зависит от уровня сотрудничества продавца с покупателем. Обычно этим путем идут при регистрации вновь построенной недвижимости, а также на Синае.

Заключение
Принимая во внимание все вышесказанное, мы настоятельно советуем всем иностранным гражданам, желающим приобрести имущество в Египте, следовать вышеупомянутым шагам для защиты своих интересов от потенциально возможных проблем и сложностей, которые могут причинить вред правам покупателя или нарушить спокойное пользование приобретенным имуществом.